Kas kinnisvaraturg ärkab Valgamaal uuele elule?

Hans Heinjärv Foto: Arvo Meeks

Viimati andsin Lõuna-Eesti Postimehe lugejatele Valgamaa kinnisvaraturust ülevaate mais 2019. Ega erilisi muutusi selle aja jooksul olegi toimunud. Ei saa öelda, et oleks olnud vaikelu, aga ka suurt elavnemist pole tunda – käimas on rahulik areng.

Mullu tehti Valgas 233 korteritehingut. Endiselt on otsitumad kõigi mugavustega ühe-kahetoalised korterid esimesel ja teisel korrusel ning seda eriti kesklinnas. Valiku tegemisel on kõige olulisem asukoht, siis juba korteri ja maja seisukord. Meeldiv on, et Valga korterelamuid järjest soojustatakse ja remonditakse.

Üha rohkem müüdavatest korteritest on renoveeritud, seega ka hinnad vaikselt tõusevad. Jaanuaris oli tehingute keskmine hind 206 €/m², eelmise aasta keskmine oli 156 €/m². Keskmist hinda vähendavad vanades puitmajades müüdavad mugavusteta korterid, mis maksavad tihti väga vähe.

Kõigi mugavustega ühetoalise renoveeritud korteri hind jääb vahemikku 8000 – 10 000 eurot, kahetoalisel 12 000 – 16 000, kolme-neljatoalistel 20 000 – 30 000. On ka üksikuid pärleid, mis veelgi kallimad. Remontimata eluruumide hinnad on ligi poole odavamad. Ahiküttega kahetoaline remonditud korter maksab 5000–6000 eurot. Vanas puitmajas asuva vee ja kanalisatsioonita korteri hind on vahemikus 600–2000 eurot.

Ajakirjandusest võib lugeda, et Valgas on üle tuhande vaba korteri, kuid need asuvad enamasti vanades lammutamist ootavates majades, kus ei saa normaalselt elada. Tegelikult oli jaanuaris müügis ainult 26 korterit, seega on valik väga ahtake.

Mis puudutab Valga valla korteriturgu väljaspool linna, siis see on marginaalne. 2019. aastal tehti maapiirkonnas 25 tehingut ja keskmine hind oli 53 €/m².

Meeldiv on, et Valga korterelamuid järjest soojustatakse ja remonditakse. Üha rohkem müüdavatest korteritest on renoveeritud, seega ka hinnad vaikselt tõusevad.

Üüriturg on seevastu Valgas aktiivne. Nõudlus ületab tugevalt pakkumisi, kuna üüritakse pikaks ajaks: reeglina enam kui aastaks, tihti on see periood ka kolm-neli aastat.

Hoonestatud elamumaadega tehti mullu Valgamaal 133 tehingut, nendest 73 Valga vallas, millest omakorda 49 tehingut Valga linnas. Ka Valgas on kasvanud nõudlus paremas seisukorras eramute järele, aasta kalleim tehing oli 82 000 eurot.

Valga valla maapiirkonnas on keskmiselt müügis 20–25 elamut. Eelmise aasta kalleim tehing oli 36 000 eurot, keskmine hind oli 11 612 eurot. Müügiperiood on keskmiselt 12–18 kuud. Praktiliselt võimatu on müüa elektriühenduseta kinnistuid, sõltumata hoonete kvaliteedist.

Hoonestamata elamumaa järele oli nõudlus tagasihoidlik. 2019. aastal tehti kuus tehingut, keskmine hind oli 1,31 ­­­ €/m². Müüjad küsivad palju rohkem, aga selle hinnaga keegi ei osta. Ostjad eelistavad kasutuses olevaid hooneid pigem uueväärseks renoveerida, mis on odavam ja turu likviidsust arvestades ka mõistlikum.

Tõrva vallas on korteritehinguid enim Tõrva linnas ja mullu oli neid 31. Keskmine hind oli 292 €/m², aasta varem 265. Korteri keskmine hind oli 15 800 eurot. Valla maapiirkonnas oli keskmine hind alla 100 €/m², kalleim tehing oli 10 000 eurot – nii palju maksis kolmetoaline korter Linna külas. Hoonestatud kinnistutega tehti 2019. aastal Tõrva vallas 28 tehingut, keskmine hind oli 28 264 eurot. Ka hoonestatud kinnistute turgu juhib Tõrva linn, kus tehakse ligi pool tehingutest ja hind on ligi 50 protsenti kõrgem kui maapiirkondades. Erandina tehti valla kallim tehing hoopis Pikasilla külas – 130 000 eurot.

Hoonestamata elamukrunte osteti-müüdi vähe: vaid seitse tehingut. Ruutmeetri keskmine hind oli 2,98 eurot, kalleim tehing sai taas kord teoks Pikasilla külas, kus ruutmeetri hinnaks kujunes 7,8 eurot.

Otepää vallas on korteritehingutega esirinnas Otepää linn. Otepää on ka ainuke Valgamaa linn, kus viimase 15 aasta jooksul ehitatud kaks uut korterelamut. Eelmisel aastal tehti 18 tehingut, keskmine hind oli 803 €/m², kalleim tehing 141 500 eurot. Kogu vallas tehti 38 tehingut keskmise hinnaga 469 €/m², maapiirkonna keskmine korterite pinnaühiku hind kasvas 108 eurolt 169ni.

Hoonestatud elamumaaga tehti vallas 32 tehingut keskmise hinnaga 63 038 eurot. Viie tehingu väärtus oli üle 100 000 euro, kalleim müük 300 000 eurot.

Hoonestamata kinnistuid müüdi 12, keskmine hind oli 1,66 €/m². Hindade enamik jääb vahemikku 5000 kuni 15 000 eurot, lisaks üksikud väga kallid kinnistud, mida müüa on väga keeruline.

Otepää on ainuke Valgamaa linn, kus on viimase 15 aasta jooksul ehitatud kaks uut korterelamut.

Valgamaa elanikkond kahaneb pidevalt, viimase 25 aastaga oleme kaotanud neljandiku elanikest. Statistika­amet prognoosib aastaks 2040 veel 30 protsenti vähenemist. Tõrvas ja Otepääl on kahanemine olnud väiksem, maapiirkondades suurem. Valga erineb Tõrvast, Otepääst ja naabermaakondadest mitme asja poolest.

Esiteks on tegemist piirilinnaga, teiseks elab Valgas palju mitte-eestlasi, ja lätlasi pidevalt lisandub. Kolmandaks on Valgas väga palju muinsuskaitsealuseid objekte, mis paraku pärsib uue keskväljaku atraktiivsemaks muutmist ja linnapildi korrastamist.

Oma seekordses artiklis ei puudutanud ma äripindu. Praktika näitab, et nende müük ja rentimine on keeruline teema, sest uusi firmasid luuakse Valgamaale üksikuid. Eks põhjus ole riigi regionaalpoliitika puudulikkus, mis seda ei soodusta, ja pankade soovimatus siia piirkonda laene anda. See pärsib ka eraisikute soovi ja võimalust kinnisvara osta.

Alati pakub huvi, kuidas läheb meie naabrite linnadel. 2019. aastal oli Tartus keskmine korteri ruutmeetri maksumus 1513, Elvas 915, Viljandis 739, Võrus 619 ja Põlvas 481 eurot.

Pindi KV OÜ Valga esindusel oli mullu aga tegus aasta. Mais kolisime uude hubasesse kontorisse. Saime ka uue ja tegusa maakleri Anna Prannitšuki, keda tunnustati kui Pindi parimat algajat maaklerit. Hindamisteenuse Valgamaal tagab atesteeritud hindaja Arle Leht. Meie esindus vahendas eelmisel aastal 41 ostu-müügi- ja üheksa üüritehingut.